Источник: http://www.vseposelki.ru/articles/lichnyy_opyt_br_bez_naryada_v_poselki_bez_podryada.phtml

 

Нереально привлекательные условия продаж некоторых коттеджных поселков вызывают восхищение. Это, конечно, не классические пирамиды. Это более сложно организованные конструкции, которым больше подходит слово «крючок». Причем таких крючков несколько, а попадаться на них или нет - выбирает каждый сам. Таунхаус менее чем за миллион рублей менее чем в 45 км от МКАД. Подобное предложение так же похоже на сказку, как и реализация программы «Жилище» к 2025 году. Надо сказать, программу «Жилище» вкупе с модернизацией и нанотехнологиями девелоперы тоже упоминают, но мы на эти частности отвлекаться не будем. Нас интересует земля, поскольку главная проблема загородного дома - проблема земли, ее статуса и цены. На данный момент ситуация такова, что в подавляющем большинстве случаев свободная земля - земля сельхозназначения. На ней вы можете построить хоть версаль. Но не сможете в этом версале прописаться, а в случае его изъятия под государственные нужды, получите за него компенсацию по цене теплицы. Понятно, что участок под ИЖС стоит раз в 8-10 дороже, чем участок сельхозназначения тех же размеров. Ведь земля под ИЖС продается в мелкую розницу (например четыре сотки под таунхаус), а земли сельхозназначения скупаются крупным оптом в десятки и сотни гектаров. Конечно, такой невероятной маржи не бывает: приходится делиться. Система насквозь коррупционна. Казалось бы, выход есть: просто снять эти ярлыки - «земля сельхозназначения», «земля под ИЖС» - и коррупции конец. Такого рода предложения звучат уже лет десять, но есть и веский аргумент против. С садовым товариществом все ясно: приехал, окучил картошку и уехал, но жилье - это серьезно. Конституционную обязанность властей обеспечить гражданам достойные условия жизни никто не отменял. Да, коррупционная жила исчезнет, но кто и из каких источников будет обеспечивать новые стихийно возникающие поселки инженерной и социальной инфраструктурой - дорогами, школами, больницами? Даже если предположить, что житель коттеджного поселка бизнес-класса поведет детей в ближайшую деревенскую школу, а затем займет очередь к дантисту в местной амбулатории. Лукавство аргумента о бедной и несчастной муниципальной инфраструктуре видно невооруженным глазом. Проблема решаема реформой налогообложения - нужно изменить распределение налога таким образом, чтобы большая часть налога на недвижимость оставалась бы в местном бюджете, а не уходила в федеральный. Сделать так, чтобы местные власти были счастливы обеспечить новых жильцов этими пресловутыми школами-больницами. Разумеется, придется серьезно расширить и полномочия местных органов власти в бюджетной сфере. Пойти на такие революционные меры власти никак не могли. А потому вместо всех этих «сложностей» с попытками заинтересовать региональные и местные органы в развитии малоэтажного строительства приняли «простое» решение, фактически запрещающее ИЖС вне населенных пунктов. Минрегионразвития подготовил законопроект, резко осложняющий перевод земель сельхозназначения в ИЖС. Новый закон требует от девелоперов при переводе земли в «жилую» категорию заняться комплексным развитием территории, обеспечить ее всеми видами инфраструктуры - в полном смысле слова создать населенный пункт. По мысли законодателей, это должно выбить почву из-под ног земельных спекулянтов. Естественно, выбьет. Поскольку теперь основную часть упомянутой 8-10-кратной маржи между стоимостью земли сельхозназначения и стоимостью земли под ИЖС будут получать чиновники, дающие разрешения. В смысле - государевым оком определяющие, достаточно ли комплексно девелопер окучил их территорию, чтобы разрешить ему возводить поселок. Старая добрая практика российских городов, которая раньше обходила стороной сферу строительства на землях сельхозназначения. Такая ложка - и мимо рта. Обидно. Предполагается, что закон будет принят и подписан президентом уже в январе 2011-го и вступит в силу после четырехлетнего переходного периода - в январе 2015 года. Разрешение на строительство придется получать и индивидуальному покупателю участка без подряда для возведения дома. Каким образом отдельно взятый гражданин будет «комплексно развивать территорию», не совсем понятно. Но только на первый взгляд. Вот здесь и вернемся к нашим поселкам. Дело в том, что когда вы покупаете участок без подряда, вы покупаете его у субъекта - он никто и зовут его никак. Он не несет перед вами никакой ответственности. Согласно документам, вы самостоятельно приобретаете маленький кусочек земли сельхозназначения. То есть оказываетесь на крючке у банального посредника, который может помочь вам в дальнейшем с переводом земли в ИЖС и с подводом коммуникаций. Но может и не помочь. Очевидно, поможет. И не менее очевидно, что «помощь» потребует дополнительных вложений с вашей стороны. И каждый раз отказ от помощи будет означать потерю всего, что вы уже оплатили ранее. Поскольку свою основную маржу оптовый покупатель этих гектаров уже получил. Конечно, любые изменения условий сотрудничества со стороны властных структур и компаний-монополистов, обеспечивающих коммуникации, также будут автоматически перекладываться на ваши плечи. Еще красочнее картина в некоторых коттеджных поселках с подрядом. С единым архитектурным стилем какой-нибудь европейской страны, с великолепной (обещанной) социальной инфраструктурой и с такими перспективами инновационного трудоустройства молодых семей, что Сколково нервно курит в сторонке. Причем вас не обманывают! Владелец проекта прямо говорит в эфире информационно-рекламной радиопередачи: «Если бы мы строились на земле, где нужно разрешение на строительство и жесткий административный ресурс, то стоимость была бы на 50% выше». Разрешения нет и, о ужас, жесткого административного ресурса тоже нет. Зато есть реклама таунхауса менее чем за миллион рублей. В офисе продаж выясняется, что менее миллиона - это без коммуникаций, которые где-то «по границе». С коммуникациями - почти полтора. Что, согласитесь, если и не сказка, то все еще фэнтези. Итак, первым договором и первым траншем вам предлагается заплатить полмиллиона за право собственности на четыре сотки земли сельхозназначения. А вторым договором и вторым траншем - еще полмиллиона за дом, который вам построят в течение месяца на одной из этих соток. Возникает вопрос: а зачем девелоперу отдавать на строительство дома часть маржи, уже полученной за счет продажи вам земли? Зачем ему еще на что-то тратиться? Ведь понятно, что построить таунхаус (более 100 кв. м) за полмиллиона - не-воз-мож-но! Вы уже на крючке. Ваши четыре сотки сельхозназначения за полмиллиона - ничто без дальнейших трат. Но ведь построят! То есть либо построят то, в чем жить нельзя, либо построят за другие деньги. На вопрос, а можно ли одновременно заключить оба договора, в отделе продаж компании ответили, что это даже приветствуется. Правда, в этом случае вы захотите посмотреть, что именно вам построят. И на просьбу показать подробный проект здания и смету, вам ответят, что обязательно покажут. Сразу, как только их кто-то вернет. Но ведь есть изображения планировок на сайте, не так ли? Некоторую ясность вносит информация к проектам: «фундамент - сборный ж/б», «наружные стены - газобетон», «наружная отделка - штукатурка, окраска». Тип фундамента позволяет подогнать под него конструкцию любой цены и качества. Газобетонные блоки имеют неплохую теплоизоляцию, но только если их в свою очередь хорошо изолируют от влаги. На вопросы, предусмотрена ли альтернативная влагоизоляция помимо «штукатурки, окраски» и сколько она будет стоить, консультанты ответить не смогли. Удивительно, но открытым остался и вопрос изоляции (в тепле и сухости) автомобилей. Предположение было высказано только «в принципе»: одна из ваших трех соток - перед домом. И это тоже крючки. Но самое интересное - следующий этап: третий договор и третий транш (полмиллиона, как было сказано выше) - по коммуникациям. Вам объясняют, что его необходимо совместить... с первым этапом (договором, траншем). И тогда работа просто закипит, потому что этот договор «прогарантирован» всем, чем только возможно. Правда, найти договор тоже не смогли. Но в конце концов воспроизвели по памяти. Если договор не будет выполнен компанией, деньги вам вернут в течение двух месяцев. Как вы думаете, это спасет вас - хозяина газобетонной «коробки» в чистом поле? Зато признание владельца проекта в отсутствии «жесткого административного ресурса» наполняется зловещим смыслом. Человек честно признается: не выбью для вас коммуникации - верну деньги и умою руки. А с другой стороны, где не так? Но это еще не все! Деньги вернут через два месяца не после их внесения, а через два месяца после того, как деньги на коммуникации внесут 80% покупателей! Вот это уже не просто крючок, а настоящий крюк. Несколько напоминающий и пирамиду: хочешь получить свой дом быстрее - приведи друга. На вопрос, 80% покупателей домов - на одной улице или во всем поселке, менеджер, подумав (совсем недолго), ответил: «Кластера». Состав коммуникаций тоже оставил вопросы. Удалось выяснить, что это вода (разумеется, холодная), котел (за дополнительную плату), электричество (5 кВт), газ (сжиженный). Вопрос отопления повис в воздухе. Не нужно быть продвинутым ботаником, чтобы только по растениям и характерному ландшафту на фотографиях местности с официального сайта определить, что часть территории будущего поселка подвержена заболачиванию. О противоливневой канализации консультанты рассказать не сумели. Вопрос о «штукатурке, окраске» газобетона был проигнорирован. И вообще от вас устали. И все прозрачнее намекают, что сначала хорошо бы заключить первый договор, а потом уже будет легче (конечно, это в моих интересах) определяться и «искать оптимальные варианты по частным вопросам». Сначала зацепишься за первый крючок, а потом, стало быть, останутся только «частности».
Альберт АКОПЯН