Источник http://www.petelina.ru/publications/How_mounting.php

 

Как правильно оформить строительство загородного дома и зарегистрировать на него право собственности?
Чем больше преобладает в городах технический прогресс, тем чаще мы задумываемся о собственном зеленом островке подальше от города. И вот однажды нам в голову приходит мысль о проекте и строительстве своего собственного дома или коттеджа. Если Вы уже готовы воплотить строительство в жизнь, Вам необходимо знать этапы и требования, предусмотренные законодательством РФ при строительстве индивидуального жилого дома. В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 49 Градостроительного Кодекса РФ (далее ГСК РФ) под индивидуальным жилищным строительством (далее - ИЖС) понимается строительство отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи. Порядок действий по осуществлению строительства и регистрации прав на объекты индивидуального жилищного строительства можно разбить на следующие этапы.

I. Проведение инженерных изысканий. После оформления права собственности на земельный участок для ИЖС Вы вправе приступить к проведению инженерных изысканий в целях подготовки и реализации проектной документации на строительство жилого дома.
Под инженерными изысканиями согласно п. 15 ст. 1 ГСК РФ понимается изучение природных условий и факторов техногенного воздействия в целях рационального и безопасного использования территорий и земельных участков в их пределах, подготовки данных по обоснованию материалов, необходимых для территориального планирования, планировки территории и архитектурно-строительного проектирования.
С момента вступления в градостроительные правоотношения собственник (арендатор) земельного участка именуется застройщиком.
Инженерные изыскания могут выполняться застройщиком самостоятельно (если он удовлетворяет обязательным требованиям, предъявляемым законодательством РФ) или по его поручению уполномоченным лицом (заказчиком) или привлекаемым на основании договора физическим или юридическим лицом (если они удовлетворяют обязательным требованиям, предъявляемым законодательством РФ).

II. Подготовка проектной документации. После проведения инженерных изысканий застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам ИЖС (архитектурно-строительное проектирование). В соответствии с ч. 3 ст. 48 ГСК РФ осуществление подготовки и представления проектной документации при строительстве, реконструкции и капитальном ремонте объектов ИЖС для получения разрешения на строительство является правом, а не обязанностью застройщика. Однако юридическое значение подготовка проектной документации будет иметь в том случае, если в результате несоответствия проектной документации требованиям технических регламентов, материалам инженерных изысканий, причинен вред жизни, здоровью физических лиц или имуществу физических или юридических лиц. В таком случае лицо, осуществлявшее подготовку проектной документации, обязано в полном объеме возместить причиненный вред (ст. 60 ГСК РФ).
В случае если подготовка проектной документации осуществляется физическим или юридическим лицом на основании договора с застройщиком или заказчиком, застройщик или заказчик обязан предоставить такому лицу: 1) градостроительный план земельного участка; 2) результаты инженерных изысканий (в случае если они отсутствуют, договором должно быть предусмотрено задание на выполнение инженерных изысканий); 3) технические условия (в случае если функционирование проектируемого объекта капитального строительства невозможно обеспечить без подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения).
Градостроительный план земельного участка подготавливается либо в составе проекта межевания территории, либо в виде отдельного документа.

III. Получение разрешения на строительство. После составления проектной документации застройщик (или заказчик) ее утверждает и представляет в уполномоченный орган власти для выдачи разрешения на строительство. Без такого разрешения строительство на земельном участке для ИЖС не допускается. (В соответствии с п. 17 ст. 51 ГСК РФ не требуется выдача разрешения на строительство в случае: 1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства; 2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других); 3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования; 4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом). Разрешение на строительство действует в течение 10 лет с момента его выдачи. К заявлению о выдаче разрешения на строительство застройщик прилагает: 1) правоустанавливающие документы на земельный участок; 2) градостроительный план земельного участка; 3) схему планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта ИЖС. Плата за выдачу разрешения на строительство не взимается.

IV. Строительство. Строительство осуществляется на основании договора с застройщиком или заказчиком. Застройщик или заказчик должен подготовить земельный участок для строительства, а также передать лицу, осуществляющему строительство, материалы инженерных изысканий, проектную документацию, разрешение на строительство.

V. Получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. После завершения строительства застройщик обращается в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию. Разрешение на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта ИЖС в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта ИЖС градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

VI. Государственная регистрация права собственности. Основаниями для государственной регистрации права собственности гражданина на возводимый или возведенный на принадлежащем ему земельном участке объект ИЖС являются:
1) документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание. Такими документами являются технический паспорт объекта ИЖС и разрешение органа местного самоуправления на ввод его в эксплуатацию. До 1 января 2010 г. технический паспорт объекта ИЖС является единственным документом, подтверждающим факт создания объекта ИЖС и содержащим его описание. Форма технического паспорта объекта ИЖС и порядок его оформления организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление функций по нормативно-правовому регулированию государственного кадастрового учета (ранее – органы технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства). В случае если объект ИЖС является объектом незавершенного строительства, единственным документом, подтверждающим факт его создания, является разрешение на строительство;
2) правоустанавливающий документ и кадастровый паспорт на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества (представление правоустанавливающего документа и кадастрового паспорта на указанный земельный участок не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном законом порядке).
В связи с принятием ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» №93-ФЗ от 30.06.2006 г. (так называемого «Закона о дачной амнистии») граждане, которые в нарушение установленного законодательством порядка возводят или возвели на принадлежащих им земельных участках самовольные постройки (без составления проектной документации, получения разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию), вправе в период до 1 января 2010 г. в упрощенном порядке легализовать указанные постройки и зарегистрировать на них право собственности (регистрация осуществляется на основании технического паспорта объекта).

Сергей Евшук
Ведущий специалист